深度原创，独立视角，测评所有好房子！点击关注【湘江好房汇】，买房置业不迷路！今天一早，思覃在朋友圈看到了中交凤鸣九章的腾讯推广小广告，起势十足，看得出，中交想要在长沙楼市占据一席之地的雄心。
这块地，是去年9月观音岩8500限价地，当时热度颇高，共计20家开发商通过审查竞拍。楼面单价3200元/㎡，溢价率23.08%。
据悉，首开毛坯，后期精装可能破w？？目前，营销展厅已经亮相，我们测评下项目究竟怎么样？
中交凤鸣九章
【占地面积】135144.38 ㎡
【建筑面积】384458.5 ㎡
【容积率】2.24
【绿化】40%
【户型】104-118㎡高层、148㎡洋房
【价格】毛坯限价8500元/㎡
【地址】长沙望城区金山桥社区彩霞路与金坪路交叉口东北侧
所在板块
中交中央公园和松雅院的市场热度和口碑，成为了中交凤鸣九章的品牌背书，但也有不少客户因为早年间中交中央公园楼盘质量问题而心有余悸，对中交出品持怀疑态度。
中交凤鸣九章营销中心外部景观
此次营销展厅开放后，营销攻势火力不小，颇有板块引领意图，我们先看看所在区位。
中交凤鸣九章位于望城区观音岩板块，板块规划定位为商住宜居板块，地处望城区最南端，与岳麓区一山之隔，距望城区政府 12 公里。很长一段时间，区域形象一般，片区整体规划不够明晰。
众多强势片区包围，周边板块都已有明显定位，东侧毗邻金星北成熟片区，西侧临近高铁西站片区。观音岩于夹缝中生存，处境略尴尬。
其实，望城观音岩板块，可以说是望城楼市的开发先驱！最早可以追溯到1996年雷锋大道拉通后，率先落户观音岩板块的楼盘是悦禧山庄。
交通配套
从营销中心区位图可以看出，项目临近雷锋大道、黄金大道、永通大道、银星路等望城几大主干道，可快速通往麓谷、梅溪湖、月亮岛等片区，通过绕城高速可快速抵达河东，门口还有公交可直达五一广场。
众所周知，地铁对片区的发展有拉动作用，例如月亮岛片区，随着 4 号线的开通房价水涨船高。规划中的 12/13 号线会对观音岩片区带来怎样的助益我们不得而知，以长沙的工程进度，哪怕是开建了，也还需要 6/7 年的时间才能投入使用，观音岩的发展还需要时间发酵和沉淀。
项目周边实拍
产品情况
项目由18栋高层、8栋洋房组成，南北2个商业街区与1栋幼儿园组成；整体容积率2.24，绿化率40%，是个低密度小区。
幼儿园南边配置约1911㎡体量的幼儿园展示区，包括沙池等游玩区域，目前已经在施工建设了。
效果图
实拍样板间最后的收尾阶段
整体感觉还不错，关于户型，确实一言难尽！
此次，首开推出的是1#高层产品，为建面约104㎡和118㎡的户型；28#洋房产品，为建面约148㎡户型。
其中，高层价格约8500-8800，洋房在9字头左右，首开均是毛坯。
先来看看104㎡A户型，
据置业顾问说其实这个面积为106㎡。
该户型的得房率还是不错。
不足：西侧的墙体往外延伸了5米多，会非常影响次卧的采光和通风；并且该户型主卫与客卫紧挨，其中客卫洗漱台正对主卧门，私密性和方便感都会差很多。
当然，首开毛坯交付，可以进行改造，但是通风和采光还是无解。
建面约104㎡B户型：
直观户型图，较为“鸡肋”，该户型的浪费空间多，超10米的走廊直接占了约15㎡的空间，而客厅面宽3.7m，进深3.6m，整个客厅面积稍显局促。
客厅及主卧朝南，且客厅两侧的光线都会被中间户外延墙体遮挡，采光通风性能不佳；厨房与阳台相对，空气流通性能减弱，不算是真正的南北对流。
建面约118㎡户型：
当然还是走廊过长问题，并且还又长又窄，之后的鞋柜安装会非常拥挤。
客厅旁边中间户墙体往前延伸，同样会遮挡住户型光线，直接导致西侧户型上午与阳光无缘，下午有缘才能遇到阳光照射。118户型通透性在三个高层户型中为最佳，但采光性却最差。
建面约148㎡洋房：
其实该楼栋为11层小高，不过距离公园、学校都是很近。
该户型需要改造半赠送室内花园，才是四室两厅两卫结构；次卧的面积因为走廊内嵌式衣柜而被压缩；后期改造出来三个次卧的空间尺寸偏小，这对于市面上148㎡的户型，竞争力低。
总而言之，项目的户型让人费解。
价格比
当然，项目价值点也很明显;
第一:永旺梦乐城（长沙金圆）购物中心，也确定开在家门口。
第二：项目营销中心对面就是长沙市一中金山桥学校，具体划片还是以每年教育局文件为准。
就最受关注的性价比而言，众所周知，观音岩片区目前仍处于长沙楼市价格洼地，毛坯大多为 6/7 字头。对比同片区其他楼盘，中交凤鸣九章毛坯限价 8500，为片区限价天花板。
项目首开卖毛坯，后期会改精装，均价接近一万。这个价位在长沙偏一点的地方选择面很广，购房者可以实地多考察几个项目再做决定。
未来会如何发展，不得而知，至少现在片区还需要时间，在房票珍贵的长沙，大家一定用好房票。
编辑：好房汇 思覃
审核：好房汇 轩姐
原创内容，来自@湖南赋润科技
