幸福新城可以说是烟台九大工程中最受人关注的项目之一，自从烟台各家名校纷纷官宣要落地幸福新城，这里又被贴上了“教育高地”的标签。那么，幸福新城中的项目价格会在一个怎样的区间呢？我们不妨预测一下。
首先，从成本方面来估算。
每平方米商品房基本价格房价基本是由土地价值、建筑产品成本、配套设施费用、应缴的各项城市管理费用、开发管理费用、应缴的各项税金以及计划开发商利润等构成的。
除此之外，还要考虑拆迁补偿成本，去年幸福片区的征收和补偿方案面向的是非住宅，都是工业用地，其征迁成本要比农村棚改要高。
除了停产停业损失补偿费，根据房屋类型分30元/㎡、40元/㎡、50元/㎡三个档，其余补偿费用，都没有统一的指标，要看每套房源具体评估情况。
根据此前出让的商住地块楼面价来看，蓝光拿下的A-1地块楼面价5607元/平方米，为幸福新城楼面价最高的一宗地，其他地块楼面价均在4000元/平方米以下。
根据三盛和蓝光公布的产品详情来看，首推的产品还是以高层为主，面向的是刚需消费者，蓝光未来城主力户型为108㎡，124㎡和138㎡的中户型，三盛汝悦铭著主力户型为95㎡，110㎡和125㎡。
而楼面价和房价呈正比例关系，房价一般为楼面价的2-3倍，因此有网友猜测，估计毛坯房的价格应该在14000-15000元/平方米。
其次，我们再来参考一下二手房市场。
而在对楼盘项目进行定价的时候，还要选择二手房价格参考样本和核算加权平均数，以幸福近20年以来且证件齐全的楼盘为统计核算标准，例如万科青年特区、新世界花园和华信家园等。
目前，幸福只有开元盛世有新房在售，均价在13000元/平方米左右，二手房房价基本价是12000-13000元/平方米，还要考虑这个区间价位是否有整体下降回调的风险的因素，但业内人士分析，幸福片区二手房空置率低且地缘性强，降价影响较小。”
而今年6月22日，烟台撤销蓬莱市、长岛县，设立烟台市蓬莱区，市区常住人口增加，地铁时代行将开启，当地城镇化向前迈了一大步。
幸福新城作为烟台向西发展的枢纽引擎，未来还将发挥虹吸效应，可承接开发区及蓬莱区的人口流入，且根据幸福新城一期土地出让条件来看，大多有外资和产业要求，也标志着幸福新城新城建设的高逼格和高标准，对住房的需求量也会增加。
第三，除了上述投融资机构核算的基本价、拆迁补偿和二手房价格外，影响幸福新城楼盘定价另外一个重要的元素就是教育配套的溢价，差价最多多少才算比较合理？
如果芝罘中学正式落户幸福，差价多少才算比较合理？从图中可以看出，在芝罘中学和学区划分范围内的进德路、北环山里、葡萄山路等，二手房价格大多在2w-2w4之间，而非芝罘中学学区的二手房价格大多在1w2-1w6之间。
